Nabycie mieszkania na wynajem - czy to się jeszcze opłaca?



Zakup mieszkania na wynajem a mianowicie czy to się nadal opłaca?



Rynek mieszkaniowy na terytorium polski uznać należy za rozwinięty, choć w dalszym ciągu bardzo wiele brakuje mnie do sytuacji panującej w krajach Europy Zachodniej. Szacunki mówią, że brakuje mnie od kilkuset tysięcy służące do kilku milionów mieszkań. Czy to znaczy, że kupno mieszkania na wynajem wydaje się dobrym rozwiązaniem? Sprawdźmy to i zobaczmy, czy to się jeszcze opłaca.

Dobór nieruchomości



Planowanie zakupu posiadłości na wynajem powinniśmy rozpocząć od wyboru nieruchomości. Głównym krokiem będzie określenie owego co i gdzie chcemy kupić. nieruchomości na najem tu nie tylko apartamentu mieszkalnego, ale też domy, mikro apartamenty czy pokoje hotelowe. Rynek w miastach blokuje się głównie do domów, dlatego w dalszej partii tekstu skupimy się właśnie na nich. Jednak rozstrzygnięcie o tym, że chcemy nabyć mieszkanie to jeszcze nie zaakceptować wszystko. Innym rynkiem są duże miasta, takie jak Warszawa, Kraków czy Lublin, a innym mniejsze metropolie jak Radom, Bydgoszcz czy Kielce. Ceny nieruchomości przy Warszawie mogą być poniekąd kilkukrotnie wyższe niż w mniejszych miastach. Przykłady? Proszę bardzo: kawalerka w centrum Warszawy może kosztować blisko 8 000 - dziesięć 000 złotych za metr kwadratowy. Dla trzydziesto metrowego baru będzie to więc przynajmniej ćwierć miliona złotych. Zbytnio te same pieniądze w mniejszych miastach możemy kupić dwa, a niekiedy poniekąd trzy lokale o zbliżonej powierzchni. W poszczególnych miastach również występują czasem wielkie różnice w cenach szynków. Wspomniana wcześniej kawalerka w centrum Warszawy będzie posiadała inną cenę niż tego typu sam lokal położony dzięki obrzeżach miasta - na Bemowie, Białołęce czy Tarchominie. Znawcy rynku nieruchomości niejednokrotnie podkreślają, że najważniejsze tuż przy zakupie nieruchomości są 4 rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. Z pozostałej strony mniejsze miasta dają często wyższą stopę zwrotu niż lokale w metropoliach. Wybór miasta, a potem dzielnicy to już nie lada wyzwanie. A pozostaje jeszcze sam wybór pubu. Najchętniej wynajmowane są apartamentu mieszkalnego dwupokojowe i kawalerki, choć w miastach studenckich chodliwym rozwiązaniem jest też wypożyczenie mieszkań na pokoje żakom.

Zakup nieruchomości: za gotówkę lub na raty?



Inwestowanie w nieruchomości na wynajem zazwyczaj odbywa się na 1 z 2 sposobów. Albo gabinet kupowany jest w całości za gotówkę, albo za pomocą kredytu hipotecznego. W tym pierwszym przypadku mieszkanie posiada stanowić ochronę kapitału, zaś pieniądze płacone przez najemcę są dochodem podobnie jakim sposobem odsetki od lokaty bankowej. W przypadku zakupu za pożyczka inwestycja ma charakter więcej spekulacyjny, ale też lewarowanie się kredytem może zwiększyć rentowność inwestycji. Konieczne jest przecież zainwestowanie o dużo mniejszej kwoty niż tuż przy zakupie lokalu w całości za gotówkę. Najczęściej po takiej sytuacji wystarczy jakie możliwości najmniej 10% wkładu własnego oraz drugie tyle na koszty okołokredytowe i niewielki remont lokalu. Różnicę zauważać możemy jednak przy przepływach pieniężnych. Choć wpływy netto będą wyższe w sytuacji zakupu za gotówkę, to rentowność inwestycji może dać wyraz się nawet wielokrotnie lepsza przy zakupie z pomocą kredytu hipotecznego. Przyczyna jest prosta - jeśli skorzystamy spośród pomocy banku, nie powinniśmy wykładać wszystkich środków pieniężnych. Przy zakupie lokalu za 100 000 złotych nasze inwestycje mogą ograniczyć się do 20 000 złotych. Nawet po uwzględnieniu nakładów pieniężnych kredytu hipotecznego stopa zwrotu może być atrakcyjniejsza.

Metoda kredytowa i akt notarialny


Gdy decyzja o selekcji lokalu została już zakończona, czas na procedury kredtyu. Warto się do nich przygotować wcześniej. Od momentu podjęcia decyzji o nabyciu do zakończenia wszystkich rzeczy w Wydziale Ksiąg Wieczystych może minąć nawet 3 miesiące. W tym czasie konieczne będzie skompletowanie dokumentów potwierdzających uzyskiwane dochody i informacje, oświadczenia i zaświadczenia dotyczące kupowanego mieszkania. Nie zaakceptować będziemy tu szczegółowo analizować całej procedury, bo ma możliwość ona się dość znacznie różnić w zależności od momentu potrzeb kredytobiorcy, oferty banku czy w końcu samej nieruchomości. Warto jednak zaplanować sobie w budżecie kwotę w wysokości około 10% na poczet wszystkich wydatków związanych z finalizacją transakcji. A będą to wydatki prowizji biura nieruchomości, prowizja i koszty bankowe, wydatki ubezpieczeń czy w końcu sam rachunek zapłacony przy kancelarii notarialnej. 3% prowizji bankowej, podobna opłata przy agencji nieruchomości, 2% podatku od czynności cywilnoprawnych i inne wydatki mogą stać się dość sporym wydatkiem przy zakupie nawet nieznacznego lokalu na wynajem.

Odnowienie nieruchomości przeznaczonej na najem



Po sfinalizowaniu transakcji nadchodzi czas na kolejną uchwałę: czy lokal remontować, bądź od razu przeznaczyć na wynajem? Idealnym rozwiązaniem jest ta druga opcja. Niezwłoczne wynajęcie lokalu sprawia, że od razu pojawiają się przepływy pieniężne pozwalające na spłatę raty kredytowej. Aczkolwiek czasem lepiej z naszym zaczekać i wykonać nieduży bądź nawet całkiem duży remont lokalu. Jeśli dom tego wymaga, a środki finansowe pozwalają, możemy zrobić remont kapitalny. To koszt około 1000 złotych na metr kwadratowy lokalu. Mniejsze remonty czy niewielkie odświeżenie lokalu to ułamek naszej kwoty. Pamiętajmy też na temat wyposażeniu w sprzęt GOSPODARSTWA DOMOWEGO czy meble. Rozważając wszelkie opcje musimy pamiętać, że mieszkania są produktem takowym samym, jak wszystkie inne i najemcy wynajmują nie tylko portfelem, ale również i wzrokiem. Ładniejsze lokale, po remoncie kapitalnym i dobrze wyposażone szybciej znajdują najemców niż takie tylko mieszkania ale w niższym standardzie. Wyższe są także czynsze w lokalach na remoncie. Czy więc wyremontować lokal? Wszystko zależy od czasu jego obecnego standardu i możliwości finansowych inwestora. Niektórzy wybierają mieszkania w jakich konieczne jest jedynie pomalowanie ścian i wstawienie kilkunastu nowych mebli. Dla odmiennych o wiele lepszą inwestycją jest zakup mieszkania w stanie do remontu kapitalnego i wykonanie wymiany każdego elementów lokalu. To następne rozwiązanie jest o tak wiele korzystne, że daje wiedzę o stanie wszystkich części lokalu - od podłóg po dach. I aczkolwiek kosztuje sporo pieniędzy, przynosi szansę na uniknięcie przy przyszłości wydatków na niespodziewane awarie czy też na sam remont w przeciągu najbliższych kilku lat. Natomiast w połączeniu z wyższym czynszem niż w lokalach o niższym standardzie staje się dla wielu osób idealnym wyborem inwestycyjnym.

Wypożyczenie mieszkania: samodzielnie czy poprzez pośrednika?



W Polsce dominują trzy rozwiązania związane z wynajmem nieruchomości. Najchętniej wynajmujemy lokale samodzielnie, nieco mniejszą popularnością cieszą się posługi najmu za pośrednictwem firm turystycznych nieruchomości oraz specjalnych przedsiębiorstw zarządzających lokalami na wynajem. Biura nieruchomości oferują przeważnie opcję jedynie jednorazowego uzyskania najemcy, za co pobierają prowizję w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jest to dość wysoki koszt i może być ponoszony często, jeśli najemcy ulepszają się co kilka miesięcy. Lepszym rozwiązaniem może się okazać oferta firm kierujących nieruchomościami, które w zamian za określoną procentową wartość miesięcznego czynszu dokonują wszystkich działań związanych z lokalem. To rozwiązanie jest najlepsze dla osób inwestujących w dużą skalę lub posiadających mieszkania na wynajem w mieście (miastach) w jakim nie mieszkają. Dojazd spośród Warszawy do Radomia po kilkusetzłotowy czynsz czy na okresową kontrolę może skonsumować olbrzymią część przychodów jak i również zabrać wiele czasu. Usługi firmy zewnętrznej mogą zapewnić obsługę lokalu 24h dzięki dobę przez 7 dób w tygodniu, bez konieczności samodzielnego angażowania się po naprawy czy poszukiwanie dzierżawcy. To rozwiązanie jest doskonałe dla osób ceniących swój czas. I choć kosztuje od kilku do kilku procent miesięcznych przychodów, to daje spokój i gwarancję, że wynajmowane lokale istnieją w dobrych rękach.

Przychody, wydatki i podatki



Dzięki koniec przyjrzyjmy się nadal przychodom, wydatkom i podatkom, jakie dotyczą właściciela nieruchomości. Przychody to nie wyłącznie odstępne, ale mogą to być również kary umowne w przypadku zerwania dokumenty urzędowe przez najemcę lub dodatkowe opłaty wskazane w porozumieniu najmu. Pamiętać należy również o kosztach. O jak dużo czynsz płacony do spółdzielni lub wspólnoty nieruchomości rzeszów oraz wszystkie opłaty za media przeważnie bezpośrednio obciążają najemcę, to wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością, jej ubezpieczeniem, ratą kredytu hipotecznego ponosi właściciel. W zależności od konstrukcji dokumenty urzędowe najmu właściciel lub najemca mogą odpowiadać za sprzęt AGD czy meble. Dużym kosztem dla właściciela baru będą też okresowe remonty mieszkania. Wszystkie te nakłady nie są pokryte za pośrednictwem najemcę i bezpośrednio obciążają właściciela lokalu. W wybranych sytuacjach mogą one znacząco przewyższyć miesięczne przychody wraz z tytułu najmu lokalu. Zaś pamiętać musimy jeszcze o podatku od najmu. Opodatkowanie możemy wybrać samodzielnie. Ma możliwość to być podatek prawidłowy ze skalą podatkową, podatek w ramach prowadzonej działalności gospodarczej czy w krańcu podatek ryczałtowy w wysokości 8, 5% od każdego przychodów. Sam wybór kształty opodatkowania należy przemyśleć bardzo dokładnie, najlepiej po rozmowie z księgową. Część rozwiązań daje szansę na odliczanie kosztów czy przeprowadzenie amortyzacji lokalu kliknij tutaj teraz mieszkalnego. Podatek ryczałtowy jest następnie najprostszy, lecz nie pozwala na obniżenie istoty opodatkowania w żaden sposób. Każdy wybór wpływa na rentowność lokaty w nieruchomości i może spowodować, że znacząco pani wzrośnie lub spadnie. Zabierając pod uwagę długoterminowe inwestowanie w rynek mieszkań na wynajem, nie warto szczędzić czasu i pieniędzy w zdobywaniu wiedzy, a porada księgowej przejdz tutaj powinna być wybraną z pierwszych, jaką usłyszymy.

Podsumowanie rynku nieruchomości w Rzeszowie


Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest po Polsce coraz popularniejszym pomysłem na inwestowanie pieniędzy. Rentowność w dalszym ciągu nie jest Wiecej informacji o autorze wysoka i przy dużych miastach pozostaje zbliżona do poziomu lokat bankowych. A ponieważ Polacy przybywają się coraz bardziej mobilni i szukają pracy przy miastach poza swoim mieszkaniem zamieszkania, rynek lokali w wynajem powinien się rozwijać w najbliższych latach przy dużym tempie. W dalszym ciągu mamy wiele do nadrobienia za państwami Świata Zachodniej, a sam rynek najmu zobacz tutaj musi wyjść wraz z szarej strefy. Prawa najemców i właścicieli mieszkań również powinny zostać uregulowane przy taki sposób, by obie strony umowy były faktycznie zabezpieczone. Jedynie to da właścicielom mieszkań gwarancję najmu i dobre zwroty wraz z inwestycji, a wynajmującym bezpieczeństwo umowy i możliwość egzekwowania od właściciela lokalu swoim obowiązków.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *